Na  reunião ordinária do COMCID  de ontem os conselheiros foram apresentados a Lei Complementar 5119/18 sancionada pelo prefeito gersinho.

Esta Lei regulamenta a Outorga Onerosa ao Direito de Construir.

A outorga onerosa do direito de construir é prevista no capítulo VI Artigo 106, 107 e 108 da Lei 4538, Plano Diretor e também citada no Artigo 79 da lei 4546, Lei do Zoneamento. Na prática necessitava de uma Lei Complementar para poder ser usada.

Acontece que a Lei Complementar 5119 em seu Artigo 1º Parágrafo único diz:

"O potencial construtivo adicional passível de ser obtido por meio de outorga onerosa será limitado pelo potencial a ser construído ACIMA DO COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO MÁXIMO definido para zona e uso na qual o lote esteja localizado."

Mas os itens V, VI e VII do Artigo 79 da Lei 4546 dizem:

"V. Coeficiente de Aproveitamento Mínimo: o mínimo que se pode construir para que o lote não seja considerado subaproveitado.

VI. Coeficiente de Aproveitamento Básico: valor de referência que define o Coeficiente de Aproveitamento para cada lote.

VII.Coeficiente de Aproveitamento Máximo: poderá ocorrer apenas nas zonas onde é permitida a utilização da Outorga Onerosa do Direito de Construir, conforme o Plano Diretor Municipal, a partir da compra de potencial construtivo nas regiões do Município onde esta cessão de direito passa a ser negociada."

Por exemplo, um lote padrão do centro de Caieiras que mede 10 X 40 = 400 m² e tem taxa de Ocupação Máxima de 65%, ou seja 260 m².

No centro de Caieiras o Coeficiente de Aproveitamento Mínimo é 0,5 = 200m²

Básico é 1,5 = 600m²

Máximo é 2,5 = 1000m²

Entende-se  que respeitando-se a área de terreno de 260m² normalmente pode-se fazer uma construção de 600m², que com a compra da outorga onerosa pode chegar a 1000m².

A Lei 5119 como está permite que se construa ACIMA de 1000m² não estipulando limites. O Coeficiente de Aproveitamento Máximo existe para limitar o potencial construtivo .

O Artigo 8º diz o seguinte:

"A Outorga Onerosa do Direito de Construir poderá ser usada ma regularização de edificações."

Mas deveria dizer:

A Outorga Onerosa do Direito de Construir poderá ser usada na regularização de edificações, devendo ser respeitados os parâmetros de ocupação:

Taxa de Ocupação Máxima

Taxa de Permeabilidade

Recuos

Gabaritos

Devidamente discriminados no Quadro IV – Parâmetros Urbanísticos da Lei 4546/2012.

Exemplificando com o mesmo lote do centro de Caieiras de 10X 40 = 400m²

A Lei 4546/2012 determina que: a Taxa de Ocupação Máxima é de 65% = 260 m²

Taxa de Permeabilidade é de 20% = 80 m²

O recuo frontal é  de 5 metros

Portanto, a Lei 5119 permite que se regularize uma construção irregular, mas é necessário que a construção respeite o recuo frontal de 5 metros, que preserve uma área de 80 m² permeável e que a construção ocupe 260 m² do terreno, podendo ter vários andares até o limite de 1000 m² construído.

O que não pode acontecer é regularizar uma construção sem recuo, que não respeitou a área permeável e que foi construída ocupando uma área maior do terreno que era permitida.

Esperamos que ela seja corrigida para contribuir para o progresso de Caieiras e não para a sua destruição.

Márcia Ananias de Araújo

Conselheira do COMCID