Viu o oba-oba dos fundos imobiliários?
Imóveis que podem ser desapropriados, inquilinos que não pagam, garantias que só dão problema. Por que nem todos os fundos imobiliários são tão bons como se diz .

Maria Luiza Filgueiras
Germano Lüders/EXAME.com

Prédios comerciais em São Paulo: retornos superiores a 100% atraíram milhares de investidores

São Paulo - É difícil conversar com um consultor de investimentos, hoje, sem ouvir a recomendação de que vale a pena aplicar, “ao menos uma pequena parte do patrimônio”, em fundos imobiliários. Ao investir em prédios, shoppings e outros imóveis, o aplicador pode ganhar tanto com a valorização dos prédios quanto com os aluguéis.

para o menor patamar em décadas, os fundos imobiliários viraram a nova febre do mercado. O número de investidores com algum dinheiro nessas carteiras triplicou.

Como diversificar sem correr tanto risco quanto na bolsa? A resposta da moda: fundos imobiliários. Onde aplicar para ter uma renda parecida com a de um aluguel, sem ter de cuidar de uma casa? Fundos imobiliários, claro. Para melhorar, quem investe nesses fundos não paga imposto de renda. Parece, em suma, um investimento com retorno alto e risco baixo. Mas não é bem assim.

A euforia que se vê hoje foi potencializada pelos altos retornos de muitos fundos. O Memorial Office, dono de um prédio de escritórios na zona oeste de São Paulo, rendeu 102% em apenas 12 meses. Em média, essas carteiras tiveram uma rentabilidade anual de 30% nos últimos três anos, enquanto o Ibovespa caiu 5% e um fundo conservador de renda fixa rendeu 10% ao ano.

Esses números inflaram a oferta — só em 2012, foram lançados 42 fundos imobiliários, que captaram 11 bilhões de reais. Esse tipo de fundo está ajudando a salvar o ano dos bancos de investimento, que ganham um percentual do volume emitido e a taxa de administração. Mas nada garante que os altos retornos vão continuar. Um levantamento feito por EXAME mostra os riscos que a maioria dos investidores ignora e que podem comprometer seriamente a rentabilidade.

Foram analisados os 15 últimos fundos registrados e em análise na Comissão de Valores Mobiliários. Os problemas potenciais incluem prédios que podem ser desapropriados e inquilinos duvidosos, que dependem de licenças para começar a operar.

A análise foi feita com base nos prospectos dessas carteiras, documentos de cerca de 200 páginas em que os gestores descrevem a estratégia do investimento e anexam os laudos de avaliação dos imóveis. “Qualquer um pode ter acesso a esses dados, mas é preciso ler o prospecto, e pouca gente está disposta”, diz Paulo Colaferro, diretor da assessoria financeira Taler, que atende clientes com mais de 10 milhões de reais.

Um dos fundos analisados, o DDI 31, gerido pelo banco BTG Pactual e que vai aplicar em edifícios comerciais do grupo Brasil Telecom em Porto Alegre, no Rio de Janeiro e em outras cidades, tem seis imóveis com algum tipo de irregularidade, de hipotecas judiciais e dívidas com o INSS a pedidos de desapropriação.

Outro, o SP Downtown, da gestora Brasil Plural, que vai investir em prédios comerciais no centro de São Paulo, corre o risco de receber apenas uma parcela do aluguel previsto. Segundo o prospecto, 56% dos escritórios que fazem parte da carteira serão alugados para a empresa de call center Atento, que ainda não tem o alvará para se instalar nessas salas.
Imóveis que podem ser desapropriados, inquilinos que não pagam, garantias que só dão problema. Por que nem todos os fundos imobiliários são tão bons como se diz .
No BB Progressivo II, o gestor é o Banco do Brasil, o administrador (que é responsável por analisar os números do fundo) também e todos os imóveis em carteira pertencem à instituição —  são, principalmente, agências do BB. Em tese, o negócio é ótimo: o risco de inadimplência do banco é quase nulo, e os contratos são longos.

Por isso mesmo, a demanda pelo fundo imobiliário foi dez vezes superior à oferta. Mas até nesse caso há um risco potencial. Se um dos imóveis precisar de reforma, banco e investidor podem ficar em lados opostos. Para quem investe, deixar a agência como está pode ser mais rentável. Já o banco, que quer ter pontos modernos, faz uma conta diferente.Procurado, o Banco do Brasil não deu entrevista. BTG e Brasil Plural também não comentaram por estarem no período de silêncio exigido pela CVM para lançar os fundos.

As dores de cabeça para os investidores podem ser muitas. Um exemplo foi o que ocorreu com dois fundos que investem em hospitais, o Nossa Senhora de Lourdes e o Hospital da Criança, em São Paulo. Boa parte do retorno desses fundos vem dos aluguéis pagos pelos hospitais — e ambos atrasaram o pagamento durante três meses no fim de 2011.

O gestor, que era a Brazilian Mortgages  e hoje é o BTG Pactual, entrou com uma ação de despejo, mas a lei determina que um hospital não pode ser desapropriado enquanto houver pacientes. Muitos investidores debandaram e houve desvalorização de cerca de 20%.

Neste ano, os aluguéis voltaram a ser pagos e os fundos recuperaram as perdas. Segundo especialistas, o mesmo problema pode ocorrer com fundos que investem em escolas e universidades. Como há um único inquilino, se ele ficar inadimplente, a rentabilidade vai para o brejo — e despejar uma escola também não é fácil.

Para atrair mais investidores, alguns gestores passaram a oferecer garantia  de retorno por prazos determinados. Mas isso pode ser um tiro n’água. Os problemas aparecem quando é feita uma estimativa otimista de rentabilidade.

O fundo que investe no shopping West Plaza, na zona oeste de São Paulo, pagou 0,8% por mês durante quase quatro anos até setembro — quando expirou a garantia, o percentual caiu para 0,3%, pois as receitas obtidas com o pagamento de aluguel dos lojistas ficaram abaixo do previsto. Como o fundo era obrigado a comunicar essa diferença, muitos investidores saíram da aplicação antes de a garantia acabar, o que provocou uma desvalorização de 6%.

De forma geral, os problemas atingem uma pequena parte do mercado. Um levantamento feito pela gestora Rio Bravo, que administra carteiras imobiliárias, mostra que, dos 53 fundos negociados há pelo menos um ano, só nove tiveram perdas.

O perigo apontado por especialistas é a alta demanda por essas aplicações acabar incentivando gestores a lançar fundos às pressas, com imóveis ainda com irregularidades, e investidores a colocar dinheiro nessas carteiras sem analisar direito os riscos. Gestores, gerentes, bancos — todos estão ganhando com os fundos imobiliários. Se o investidor vai ganhar também, é outra história.